Jak si vybrat pozemek pro stavbu

V nabídce pozemků vhodných pro výstavbu musíte posuzovat nejen jeho lokalitu a cenu ale i jeho:

Vhodnost k výstavbě je dána ve schváleném územním plánu.  Součástí územního plánu jsou i regulativy, které mohou omezit Vaše budoucí představy. Specifikovány jsou možnosti využití pozemku, maximální zastavěnost, maximální počet podlaží, maximální výška hřebene, typ a sklon střešní krytiny apod. Zavádějící informací bývá i definice: 1nadzemní podlaží + podkroví využité pro bydlení, které skrytě zakazuje ploché střechy. Zvýšenou pozornost je třeba dát na upřesňující koeficienty, jako je KPP-koeficient podlažní plochy a KZ-koeficient zeleně. Např. KPP=0,3 stanovuje 30% zastavěnost, která ale odpovídá poměru HPP-hrubých podlažních ploch a velikosti pozemku, kde výpočet HPP je stanoven normou. To znamená, že přízemní bungalov může mít 30% zastavěnost, ale při klasickém dvoupodlažním RD bude zastavěnost pouze poloviční. V některých případech se do povolené zastavěné plochy počítají i všechny zpevněné plochy. Do výpočtu minimálních m2 zeleně není přípustné započítávat bazény, jezírka a ani zatravňovací dlaždice.

Napojení na infrastrukturu a inž.sítě znamená zda je pozemek přímo „zainvestován nebo-li zasíťován“ tzn. má-li na hranici pozemku nebo přímo na pozemku vyvedeny inženýrské sítě. Nejčastěji bývá do zděného kiosku přiveden plyn, elektrika, příp. telefon a na pozemku je vybudována revizní šachta nebo zaslepené kanalizační potrubí a vodoměrná šachta nebo vyvedené potrubí vodovodní přípojky. Součástí kupní smlouvy na pozemek by měla být dokumentace, revize, případně souhlasy s připojením od jednotlivých správců či majitelů sítí.

V případě, že některé sítě chybí, je dobré si ověřit reálnost budoucího připojení s ohledem na časovou a finanční náročnost zasíťování, případně zjistit kalkulace alternativních řešení. Vice o přípojkách inženýrských sítí >>>  

Geologie, resp. geologický průzkum je důležitý pro návrh způsobu založení stavby. Při zpracování průzkumu je dobré zejména při požadavku na podsklepení objektů průzkum rozšířit na hydrogeologický. Při podrobném průzkumu se může např. zjistit, že se na pozemku nacházejí navážky, v horším případě může jít o zavezenou skládku. V těchto případech bývá založení staveb náročné a ve většině případů nelze využít typového projektu. Dalším faktorem průzkumu pozemku je zjištění stupně radonového rizika. Zjištěný stupeň zásadně ovlivňuje návrh stavebních konstrukcí, zejména hydroizolací spodní stavby. Dokonalé provedení hydroizolace je nutné před kolaudací stavby prokázat zkouškou.
Neměli byste podceňovat vliv geopatogenních zón. Geologické poruchy, příp. různé podzemní prameny mohou mít následně vliv nejen na budoucí stavbu, ale i na člověka žijícího v ní.

Kvalitu půdy specifikuje tzv. Bonita, která při výběru pozemku mimo jiné určuje mocnost skrývky ornice a jejího možného využití pro následné úpravy okolí stavby. Dále bonita určuje cenu za odvod při převodu orné půdy na stavební pozemky a na zahrady. V případě, že je totiž jako druh pozemku uvedena v katastru nemovitostí orná půda je nutné požádat příslušný orgán životního prostředí o jeho vynětí pro stavební účely, a to na základě výpočtu odvodu. U obytných celků se odvody řeší v komplexně a předem, u samostatné stavby jsou žádosti vždy v kompetenci vlastníka pozemku.           

Dopravní dostupnost budoucí stavby. V případě nerealizovaných nebo nedokončených přístupových komunikací je dobré si ověřit časové a finanční podmínky dokončení. Zda jsou dokončeny alespoň hrubé skladby komunikace, zda není její dokončení vázáno na finanční příspěvek, nebo zda nebude při dokončení komunikace její používání nějak omezeno např. zákaz pro vjezd nákladních automobilů nutných pro zajištění stavby.

Právní riziko prověříte na Katastrálním úřadě, jedná se zejména o existenci zástavního práva, věcného břemene či jiné finanční závazky, které znehodnocují či jinak blokují využití pozemku

Velikost pozemku je uvedená ve výpisu z katastru nemovitostí, ale pozor tato výměra není závazná. Nepřesnost je závislá na podrobnosti katastrální mapy. V případě starších výpisů z pozemkového katastru je nutné ve spolupráci s geodetem provést vytýčení hranic a jejich odsouhlasení majiteli sousedních pozemků. U klasických výpisů z KN odpovídá výměra uvedená ve výpisu skutečnosti pouze v případě, že byl na pozemek vypracován a schválen geometrický plán. Velikost pozemku nemusí vždy odpovídat zastavitelné ploše, která je vymezena zejména územním plánem a ochrannými pásmy.

Životní prostředí v blízkém okolí stavby bude vždy budoucí stavbou dočasně nebo trvale ovlivněno. V případě nákupu většího pozemku nebo pozemku v blízkosti ÚSES (biokoridory, významné krajinné prvky, lesy apod.) je nutné si prověřit na příslušných odborech životního prostředí možné regulativy využití území s ohledem na vliv budoucího využití pozemku na ochranu přírody a krajiny dle zákona č.114/1992 Sb. Podle tohoto zákona je totiž ničení, poškozování, přemisťování i rušení chráněných živočichů. Tzn., že v každé fázi projektové přípravy nebo při zajišťování potřebných povolení se může na základě nařízeného biologického průzkumu prokázat výskyt chráněného živočicha na dotčeném pozemku, ale i v okolí. Pak záleží na okolnostech, ale nutnou výjimku na povolení do zásahu přirozeného vývoje chráněného živočicha nemusíte třeba získat a stavební záměr by mohl být tímto zmařen. Pozor mezi chráněné živočichy patří např. čmelák, či ještěrka.

Lidské hledisko, zejména sousedské vztahy by se také neměly podceňovat, jelikož majitel sousedního pozemku má dle zákona právo vznést jakékoli námitky proti Vašemu budoucímu záměru a tím odložit v krajním případě Vaše vysněné představy na neurčito.

Před koupí pozemku je dobré si zajistit odborné posouzení. Názor zkušeného architekta nebo stavebního inženýra, který Vám nezávisle a kvalifikovaně posoudí polohu, velikost a další charakteristiky pozemku

Stav okolí. Např. pro výběr budoucího trvalého bydliště není nepodstatné prověřit infrastrukturu obce, dostupnost MHD, pošty, nemocnice, pohotovosti, dostupnost v dopravních špičkách, budoucí rozvoj v okolí (návrhy nových tras vysokorychlostních tratí, silničních obchvatů měst, leteckých koridorů, dálnic apod.). Při několikanásobné návštěvě pozemku je dobré vypozorovat např. rušivé technologické provozy (hluk, kouř, zápach a jiné) nebo vliv leteckých koridorů, dálnice, železnice, zemědělské činnosti apod..

Dodržení ochranného pásma od příslušného správce je důležité, ale nezapomínejte na zdraví, např. u elektrického vedení jde o elektromagnetický smog, který má negativní vliv na naše zdraví. Jde o nízkofrekvenční záření, kde např. doporučená vzdálenost od 400kV vedení je  400m a pro 22kV je to 80m. To jsou až desetkrát větší odstupové vzdálenosti, než jsou ochranná pásma předepsaná od správce vedení. Většina těchto faktorů není na první pohled vnímatelná a při dlouhodobém pobytu pak mohou velmi nepříjemně ovlivnit život v novém prostředí.

Potřebujete poradit s výběrem pozemku, napište nám na projektyonline@email.cz